处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

占三分之二产权的不能决定出售。
法律分析
如果流量远远低于保证精确度的最小流量，将导致无输出（如涡街流量计）或输出信号被当作小信号予以切除（如差压式流量计），这对供方来说都是不利的，有失公正。为了防止效益的流失，对于一套具体的热能计量设备，供需双方往往根据流量测量范围和能够达到的范围度，约定某一流量值为“约定下限流量”，而且约定若实际流量小于该约定值，按照下限收费流量收费。县级以上人民政府计量行政部门可以根据需要设置计量检定机构，或者授权其他单位的计量检定机构，执行强制检定和其他检定、测试任务。执行前款规定的检定、测试任务的人员，必须经考核合格。这一功能通常在流量显示仪表中实现。县级以上地方人民政府计量行政部门根据本地区的需要，建立社会公用计量标准器具，经上级人民政府计量行政部门主持考核合格后使用。企业、事业单位根据需要，可以建立本单位使用的计量标准器具，其各项最高计量标准器具经有关人民政府计量行政部门主持考核合格后使用。计量检定工作应当按照经济合理的原则，就地就近进行。计量检定必须按照国家计量检定系统表进行。国家计量检定系统表由国务院计量行政部门制定。
法律依据
《不动产登记暂行条例实施细则》
第十条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。

不动产物权的公式公信原则

应该是不动产物权的公示公信原则吧？
浅议“物权公示公信原则”之存在
[摘 要]在物权法起草之际，关于物权基本原则可谓众说纷纭，但是物权公示公信作为我国物权法的一项基本原则学术界的态度较为一致。为何物权公示公信原则受到如此青睐呢？本文将主要从物权公示公信的自身制度结构和性质、物权公示公信与物权行为理论的内在逻辑关系、物权公示公信与善意取得制度的取舍三个方面来分析其存在的理论和实践依据。

[关键词]公示原则 公信原则 物权行为 形式主义原则 善意取得

前言：物权法基本原则作为物权法制定、解释、适用、研究的最基本规则，在理论学界争论较多，大致有二原则说、三原则说、四原则说等学说。但是纵观各种学说，学界对物权公示与公信作为物权法的一项基本原则大多持肯定态度。在目前两大学者草案――梁慧星教授主持的物权法草案建议稿以及王利明教授主持的人大物权法草案建议稿都加以了规定。另外，中华人民共和国物权法草案二次审议稿也在总则中对物权公示公信原则作了明文规定。可见，物权公示公信原则在理论界和实务界均受到青睐。但与表面现象相反，物权的公示与公信原则有关理论并非十分清晰周到，一些最为基本的问题尚存模糊。[1]本文将对物权公示与公信原则存在的依据加以论述。

一、物权公示公信原则

（一）公示是物权对世效力之来源

公示即权利人通过某种手段向特定或不特定人公开、显示其权利的法律事实。[2]公示原则之所以能作为物权法的一项基本原则和重要制度，主要是由物权的基本性质和特征所决定的。物权法是规范人对物的支配关系的财产法。物权的直接支配性是其一项基本特征。与债权相比，物权人可以依自己的意思，而无须他人意思或行为的介入，就可以实现起权利内容。从另一角度来看，即表现为物权的对世效力和排他效力。正因为物权是一种对世权，要想发挥它的排他、优先效力，就必须首先对物权这种进行公示。这是因为物权对抗世人效力主要是对抗知情人，对于不知情的第三人则不能对他主张物权。可见这种对世权要想发挥对世的效力，它的首要前提就是公示。并且，通过公示使知情人的范围越大，它的对世效力也就越强。公示从一定意义上可以说是物权对世效力的来源，是物权之所以为物权而非债权的根源。可以说，物权的存在离不开公示制度，物权公示体现了物权的总体精神，并贯穿于整个物权。因此，物权公示作为物权的基本原则的地位在理论界和实务界能得到共识。

（二）公示的对象与性质

目前，学界对物权公示对象大致有四种学说： 分别是享有说或者权利说：物权公示是指物权享有（即物权存在或者权属状况）的公示。 依照此说，物权公示的对象为物权本身；变动说：物权公示是指物权变动的公示，依照此说，物权公示的对象为物权变动行为（或者物权变动的事实）；享有及变动说：物权公示是指物权的享有及变动的公示，依照此说，物权公示的对象为前述两种说法的综合；享有、变动及消灭说：物权公示是指物权的得失变更的公示，依照此说，物权公示的对象为物权享有事实、物权变动行为以及物权消灭事实。[3]

为何物权公示对象会存在不同的学说，我认为本质上是对物权公示性质认识未能弄清。物权公示究竟是物权权利的公示还是物权变动行为的公示？学界上大致有权利公示说和行为公示说和统一说三种学说。 权利公示说认为物权公示是对物上权利的公示；行为公示说认为物权公示是对物权变动行为的公示；统一说就是二者的统一，认为物权公示既是对权利的公示也是对物权变动的公示。

物权公示究为物权权利的公示还是为物权变动行为的公示？讨论这一问题的意义在于确定物权公示制度的内容和范围，界定物权公示制度的概念，确定物权公示制度在物权法中的地位，以及物权公示是否为物权法的基本原则和物权公示的效力。[4]目前大多数学者主张行为公示说，认为物权公示是物权变动的公示。如王利明教授认为“所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。”[5]梁慧星教授认为“物权的公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。”[6]我比较赞同“权利公示说” .权利公示说认为物权公示是对权利的公示，它公示的是物权的权利主体和权利客体，即物权的归属者是谁，物权的种类、对象是什么。首先，这一观点符合物权公示的字面逻辑，其公示内容是物权静态，而物权变动行为不是物权公示的内容。其次，物权是一种对世权，它须向不特定的第三人进行公示。而这些第三人并不关注物权变动的过程，他们关注的是物的权属状况如何，他们在乎的是他们需要的那一时刻物的静态归属。再次，当前，物权变动的形式日益多样化，物权公示制度也无法对各种不同的变动的轨迹进行公示。它只能对以不变应万变，通过公示物权的静态权属状况来保障交易安全和秩序。最后，物权的得失变更的方法和效力都是物权法定的内容。物权变动公示原则说混淆了物权法定和物权公示的内容。物权变动如何才能有效，与公示方法无关，是物权法定的内容。因此，物权公示是对权利的公示，该物权原则应成为物权权属状况公示的原则，不应称之为物权变动公示原则。目前大多数物权法著作中把物权公示公信原则放在物权变动中论述，我认为既然作为物权法的基本原则，在认清公示的性质后，应对此做以更正。当然我不否认，物权公示的功能在物权变动中体现最为突出。

（三）公示与公信的关系

物权公示与公信原则，包括公示与公信两大原则。有的学者仅主张公示原则，有的学者主张两个原则应有机统一。上面已经详细论述了公示原则。何为公信原则呢？它实际上是赋予公示的内容具有公信力。公信原则并不是和公示原则同时产生。公信原则产生晚于公示原则。公信原则最早适用于动产物权，以后逐渐扩展到不动产物权。公示原则与公信原则二者的功能和效力完全不同。公示是向社会不特定第三人公开权利人的权属状况，从而发挥物权的对世效力，以保护物权权利人。而公信原则，即信赖物权存在的表象的人，即使该表象背后并不拌有实质的权利，善意信赖并进行交易的人也同样受到保护。[7]公信原则旨在保护信赖公示的权利的第三人，即使公示的权利与真正的权利状态不符合，也要对其因信赖公示而做出的处分行为进行保护。在建立了公信原则的法制下，公示原则的作用会变小。各国的经验表明，若不在切实实行公示原则的基础上采取公信原则，则静的安全就会受到威胁。承认公信原则，是对公示原则功能不足的补充，但另一方面也就承认了公示的可错误性。换句话来说，越重视公信原则在交易安全中的作用，就会客观上纵容公示的出错。但是，我们不能因此否认公信原则存在的价值。现代社会，随着交易的日益频繁，交易安全的保护显得尤为重要，保护善意第三人的制度也越来越多，如善意第三人制度、无权处分制度。但我认为这些制度虽然能一定程度上保护善意的相对人，但都没有公信原则这种物权法上的保护彻底。另外，公示制度的技术缺陷的确存在，如登记机关登记错误。我们不能回避这个问题，更不能为了回避这个问题而否认公信原则的存在。相反，我们应该承认公示与公信原则的统一，并对公示制度的具体技术操作问题加以完善，以求尽量减少这种错误的发生。一旦这种错误发生，便可使用公信原则来维护善意第三人的权利，保护交易的安全。
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二、物权行为理论与物权公示与公信原则的内在逻辑联系

（一）物权公示公信原则是物权行为理论的内在部分

物权行为是德国法系民法中的概念，这一概念是极端的法律抽象的产物，为德国历史法学派创始人萨维尼首创。目前我国学者对物权行为这一理论存在不同的看法。有人完全彻底否认物权行为：有人承认物权行为的独立性，否认物权行为的无因性；有人主张物权行为的独立性和无因性不可分割。那么到底完整的物权行为的内涵是怎样的呢？其实，德国民法界对物权行为的一般认识包括三个方面的内容：一是区分原则；二是无因性原则；三是是形式主义原则。区分原则是指债权契约与物权契约是两种不同的法律行为，它们依各自不同的意思表示发生法律效果。大体可体现为我国学界的物权的独立性理论。无因性原则是物权变动是物权意思表示的结果，物权变动的效力不受债权行为的影响。如物权法上的意思没被撤销，债权法上的意思被撤销，物权已发生转移，只能借助不当得利理论来解决债权上意思表示的瑕疵引起的后果。形式主义原则，是指当事人发生物权变动时，有发生物权变动的排它性意思。由于发生物权变动的意思产生对第三人的排斥，所以要用公示方法把这种意思表示一体现出来。民法中的公正是形式的公正，物权变动的意思，必须借助客观形式，能凭借一定形式而确定其意思表示的内容。[8]笔者认为这就是我们现在所说的物权公示的体现。正如以上所说我国目前关于物权行为内涵的讨论多囿于物权行为的独立性和无因性两方面，即上述的区分原则和无因性原则，而忽视了形式主义原则作为物权行为的内涵的地位。区分原则是无因性原则的逻辑起点，无因性原则的要求决定了形式主义原则的出现，形式主义原则又从客观上体现了区分原则，承认区分原则就必然承认无因性原则，承认前面两者就为形式主义原则提供了坚实的理论基础。这三者的共同存在构成了严密的逻辑体系，相互呼应，成为一体。否定任何一个方面在理论上都是不能自圆其说的。可以说完整的物权行为理论是物权公示公信原则存在的理论基础，物权公示公信原则的承认也必须要以完整的物权行为理论为前提。因此，笔者认为不应孤立地分析物权公示公信制度。前文已述，我国目前理论界和实务界均对公示公信制度予以了肯定，但是要想真正的认识到它的内涵和意义，必须以肯定完整的物权行为理论为基础，即一并接受物权行为的独立性和无因性，因为它们和物权公示公信或称形式主义原则是一个严密的逻辑体系。也只有在这个完整的体系下，才能深刻理解并充分的发挥物权公示公信这一原则的在物权法中的作用。

（二）物权变动立法模式对于物权公示公信制度的影响

以上分析了物权公示公信在物权行为理论内涵中的地位。下面这点将主要谈谈物权变动模式对物权公示公信的影响。物权行为理论不是一种孤立的、纯粹的理论观察方法，而是具有实用效能的一种理论工具。这一理论将交易过程一分为二，其首要的作用在于为一种独特的物权变动模式提供依据。

物权变动，指以所有权转移为中心并包括各种物权的设立、转让和消灭在内的法律现象。了解物权行为，必须首先了解物权变动的立法模式。
物权变动的立法模式主要存在法国式的“意思主义”和德国式的“形式主义”（包括德国为代表的物权形式主义与以瑞士为代表的债权形式主义）两种，依法国的“意思主义”，物权变动得因当事人的合意而发生，动产的交付或者不动产的登记，只是物权变动的公示方法，但非物权变动的根据；而依德国的“形式主义”，动产的交付或者不动产的登记，不仅是物权变动的公示方法，而且是物权变动的根据。而德国民法中，物权行为除须要合意外，对于不动产物权则还需要登记，登记既作为物权移转的公示手段又作为法律行为成立的要件，而排除当事人之间订立合同时最初的意愿的决定作用。对于动产物权则还需要物之交付。因此，物权的公示方法登记或占有，在德国法系的民法中将它认为是物权变动的成立要件。可见，在德国民法中，登记或占有既是物权的公示方法，又是物权移转的成立要件，故物权移转要发生法律效力，其变动行为即物权行为必须公示。

可见，由于在法国和德国存在两种不同的物权变动模式，两国的物权公示的性质和对象截然不同。在德国采取的是登记生效要件主义，把物权公示作为物权行为生效的一个要件，这点符合我们上述的判断：物权公示是物权行为的一个内在部分。只有经过公示的物权行为，才能发生物权变动的效果，才是一个完整的物权行为。换个角度来看，同样也只有在采取登记生效要件主义的国家，物权公示与公信才是作为真正的物权的基本原则而存在。相反，在采登记对抗主义的法国等国家，登记与占有并不是物权成立的要件，物权公示是为了保证物权的对世和绝对效力而存在，不经公示物权已存在。看似逻辑清楚，其实自相矛盾，试问为何要登记在登记对抗主义国家，是为了已成立的物权有对抗效力，那又再试问没有对抗效力又何以称为真正的物权呢，若真正的物权确已象其所说在公示以前已经存在，那么依物权的性质对抗第三人的效力是物权固有的效力，又何需另行登记公示呢？所以，笔者认为登记对抗主义理论自相矛盾。只有在采纳登记要件主义的物权变动的国家，物权公示与公信原则才算真正的存在。

三、物权公示与公信原则与善意取得的取舍问题

善意取得，指无权处分他人动产的第三人，不法将其占有的他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求受让人返还。[9]该制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度，其涉及民法财产权静的安全与财产交易动的安全之保护问题。

罗马法上善意取得制度建立的目的，最初是为了保护非法律行为条件下的第三人正当利益，后来演变成为一切物权变动条件下的第三人保护理论。它赋予第三人以针对原物权出让人的抗辩权，使其在被确认为善意的情况下得以保护自己的物权取得。该理论的积极作用在于提出了交易公正问题，它把第三人的主观心态当做其权利的取得是否受保护的标准，从第三人的主观方面解决了交易公正问题。而我们所提的物权行为理论，尤其是其中的物权公示公信的最大价值也是保护交易中的第三人，但是善意取得制度也可以发挥同样的作用。所以有学者主张用善意取得制度来保护第三人利益而否定物权公示公信制度。笔者认为善意取得制度虽有一定的积极意义，但是其自身存在着制度的缺陷，它是不能也无法取代物权公示公信制度的。

1.善意取得制度主观善意的要求与物权公示原则的基本功能不协调。依照善意取得制度对交易中的第三人是否进行保护，取决于第三人对其前手交易的瑕疵是否知情。第三人对其前手的交易不知情的，其物权取得为善意取得，受到法律的承认和保护；反之，第三人对其前手的交易知情或应该知情的，则其物权取得为恶意取得，不受法律的承认与保护。而所谓物权公示公信，即第三人因信赖物权公示（登记或占有）而所取得的物权不受其前手交易的瑕疵的影响，直接受法律保护的原则。善意取得实际采取的是“主观善意主义”，而无因性原则则采“客观善意主义”。可见，善意取得制度背离物权公示原则，否定了不动产登记和动产占有交付在物权变动中所发挥的作用，并要求第三人对前手的交易瑕疵负责。

2.善意取得制度不适用于不动产。善意取得一般只适用于动产，不存在不动产善意取得。主要因为在不动产物权的领域内，建立了以不动产登记为公示方法的物权公示制度，并大都采登记生效要件主义之物权变动模式，不动产登记簿具有对一切人公开的性质，第三人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩。故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用，物权公示公信制度已经能够保护不动产领域中的交易安全和第三人的利益。

3.动产物权善意取得制度操作困难，适用范围缩小……由于动产占有的公信力大大弱于不动产登记的公信力，所以对于动产交易安全的保护便存在善意取得制度。所谓善意取得，顾名思义是对善意的第三人取得物权进行保护。这就要求第三人必须有足够的证据证明其取得物权是善意的，而第三人的善意指的是主观心态，需要在法律上或者司法实践上建立另一个标准，即一个公认的客观标准来判断第三人的主观心态。[10]因为，只有建立了后一个标准，善意取得的制度才可能在法理上完善、司法上可行。在目前价值多元化的社会，建立一个衡量“善意”的客观标准的确非常困难。而且要让第三人负担善意的举证，在某些情况下也比较困难。因此， 现在善意取得制度在动产范围内的适用也日益缩小，主要在盗赃物、遗失物无权处分的情况下适用。