1.关于别墅的知识

独立别墅的意思是说

它是独立一栋的，不是两户连体的（一般分东西两户）

也不是每三层叠加起来。在中国，开发商对别墅的定义很混乱；在国外，别墅就是独立的。

别墅不一定要在哪个特定的区域，但是一般建在风景好的地方，当然包括山林。

不过在街道边也有。开发商拿到地之后，可能临街一边建别墅和低层住宅，后面建小高层，高层住宅。举个例子，青岛五四广场，地价昂贵，建有很多高层住宅，写字楼

但是就在马路边，有一片别墅区，隔着宽宽的水杉林，应该是天价的了

来自中国石油大学（华东）建筑工程系土木工程

2.卖别墅都需要知道哪些知识

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目前一般高层住宅价格只有排屋住宅价格的二分之一，排屋住宅价格一般只有别墅住宅价格的三分之一。全国同级城市的别墅价差都不大，不像高层住宅同级城市的区域价差很大。别墅同级城市价格都差不多，如：一级城市（直辖市、省会）每栋价格大慨在1000W左右；二级城市（省辖市、地区市）的别墅每栋价格大慨在600W左右。

别墅（Villa）：“口”

排屋（Town House）：“日（双拼）”或“目（联排）”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园的占地面积均是有产权的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积？？？平方米。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商用外观别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来解决政策上带来的稀缺问题。特别是外观设计的整栋二层的双拼，容积率低于三层的别墅，这个方法也很不错，但价格会比三层的别墅高。

3.别墅设计要学哪些知识

别墅设计的必学知识：

智能系统，水电设计先行

近年来，先进的电子产品即智能家居系统在家庭装修中的应用越来越广泛，包括有电子安防系统、中央控制系统、中央空调系统、视频音频系统（背景音响系统）、远程监视系统、中央净水系统等等，这些智能系统可以让别墅业主居家更舒适。而这些智能化系统大多数在水电施工时就必须一同预埋布线，有些还须专业技术人员现场指导施工，因此，别墅业主要享受这些先进的电子产品，就应该从设计之初加以考虑。

专线专用加大管径

对于别墅装修来说，由于面积大，空间穿插交错复杂，那就要注意主光源、辅助光源、艺术点光源的合理配置，加上强电、弱电两个系统的协调与统一考虑，以及照明度的计算、插座开关的分配、照明的分组，特别是楼层间照明的双回路控制等，所有这些专业配置，必须要以较高专业水准的标准来设计和施工，才能确保万无一失。

底层地面注重防潮

别墅一层通常与地面直接相连，有的还有地下车库或地下室。底层一定要考虑到防水、防潮处理。专业人士称，在这方面宁可矫枉过正，也不能掉以轻心。 别墅业主通常都比较重视底层的防潮处理，但是对于应当如何做却缺乏经验。他建议别墅业主在装修之前最好先了解清楚别墅开发商在建筑别墅时基层做了哪些防潮防水处理，如果只是一般的处理，别墅业主一定要在装修时另加处理。有条件的业主，可以沿别墅建筑的墙基挖开，从外墙开始做防水处理。如果只能在室内做防潮处理，可以在一层地面做些干燥处理，例如在地面铺些煤渣、碎石、沥青等，以阻隔水气侵蚀。墙面则可用双层墙面做法，在两层墙体中间放些炭等吸收水气。如果别墅业主有地下室，地下室的做法则需要更加慎重，地下室的墙壁和地面都要用标号较高的混凝土来浇灌。地下室地面还要另行处理，可铺上沥青、油毛毡等，有条件可再在墙地做上防水处理，然后在此基础上进行装修。

4.关于别墅设计的知识

别墅设计的知识： 纵观北京近些年来别墅装修设计，从初级模仿照搬，到风格跟风阶段，从盲目崇拜到寻找老祖宗的5千年文化，北京的别墅设计也经历了一次曲折而艰难的选择。

随着北京这个国际文化大都市建设步伐的加快，国外设计机构纷纷抢滩入驻北京，为这座古老的大都市带来西方文化的浓重气息。别墅设计半壁江山，尤其是大户型的高端产品尽落国际设计师手里，中西合璧的 文化产业随着精雕细琢和长久的渗透延伸变得既稳重又潮流、既传统又不乏现代气息。

只是，翻开北京别墅装修设计的历史也不过十几年时间，如今也有不少别墅业主揣着别墅钥匙感到望门兴叹，苦于难逢资力较深、有丰富别墅设计经验的设计师。今日，我们特邀享有“京城别墅装饰第一家”美誉的北京鸣仁别墅装饰机构一批在国际高端别墅设计摸爬滚打十多年的主创设计师，与大家分享别墅设计与装修的“内外兼修”…… 一、别墅功能的“内外兼修” 北京鸣仁别墅装饰机构主创设计师赵太平指出：从中国别墅的发展史看，别墅的发展大概可以分为初级阶段、90年代的“拿来主义”欧式风以及现在的新中式主义等几个阶段。

由于中国别墅的发展时间不是很长，别墅文化所沉淀的东西还不多，别墅外观规划与功能往往是相背离的，普遍缺失对生活的体验，其实在别墅的规划设计和室内装饰中，要更注重自己的民族元素，融入地方特色，在品质和功能方面，要更讲究人性化、交融性、安全性和别墅的绿色环保功能等，让别墅有着连续的功能、流动的空间。 赵太平进一步强调说，功能是一个别墅住宅最重要的构成部分，因此别墅设计除了风格把握之外不要过分的强调设计本身，要和谐地融入自然景观，适合自己的就是最好的。

从别墅的装修层面上讲，应该多听取专业设计师的意见，以避免个人审美观和现实的出入。另外，别墅的室内装饰所营造的家居文化应符合主人的职业特征、喜好、文化取向等，别墅的外观规划和室内装饰都应该要营造一种良好的氛围，让人能够在氛围中陶冶情趣。

对于别墅的外观已经固定室内布局无法改变的情况下，赵太平认为要注意注意多元化、复合性的配合，应该“折衷”一点，使功能相对“异化”，比如说客厅的设计手法可以引入到其他的空间，起居室也可以兼有书房的功能等等，巧妙的置换空间。 二、别墅硬装与软装的“内外兼修” 北京鸣仁别墅设计机构主创设计师梁云飞说：如果说硬装修是一张纸，则软装修是画上最适合你欣赏的画。

一讲到软装修，许多人都发怵，觉得这需要艺术修养加金钱。其实也不必过虑，在社会生活了几十年，你的爱好加上你的个性，就是一种艺术修养。

问题是要与设计师好好沟通，一般说来，软装修越讲究，所代表的个人的品位就越高。这不仅仅是经济条件的问题，还涉及到屋主的文化品位、艺术兴趣。

艺术与金钱其实无关，艺术的核心是文化与哲理。 那么，别墅装修一个家庭装修，硬装修与软装修的预算各占多少为合理？梁云飞认为，这就要按你的家居原来的建筑结构、布局和你的文化需求而定了。

通常一个普通的家庭，硬装修与软装修的预算比例在6:4左右，也有的在5:5。据某些专家统计，清代民居的建筑在这二方面的比例也大致在6:4左右。

那是不是先有硬装修才有软装修呢？梁云飞指出：从施工角度来说也许是这样，但从设计角度来说那就错了。“硬”和“软”不是先后的关系，而是同时设计，互相影响、互相制约，进而达到和谐统一。

那么，硬装修怎样才算好呢？最主要的是使空气和阳光对居室能得到最大限度的关照。其次是居室的使用功能能得到业主的最大满足。

硬装修的材料不一定言必称意大利瓷砖、美国浴盆、英国墙纸。关键是适用、合格和环保。

使用越乡土的材料、越简单的材料、越低价的材料，才越考验设计师的功力。硬装修部分，形式要简单一点，色彩要素一点，要给予软装修充分的空间，去点缀、衬托和发挥。

那么软装饰如何才能发挥到最好呢？鸣仁别墅装饰机构软装设计师杨艾娜指出：低档的家具、便宜的家用电器、普通的家庭日用品，不见得就没有艺术，而在乎你系统组合，精心挑选。至于艺术品，也不一定全部购买，30年代的风扇、50年代的收音机、斑驳的屏门等，也能给我们一些回忆，不至于满屋都摆满了大路货。

如何进行软装修可依据屋主的个人喜好为准则，只要不与大环境相冲突。要想达到更好的效果，就应该围绕着一个主题来进行。

将个人喜好与装修的主题互相融合，在造型、颜色等各个方面处理好搭配。 三：别墅空间设计的“内外兼修” 鸣仁别墅装饰机构主创设计师孙磊说：在别墅空间设计意识上，别墅业主总有一种比较高的境界，渴望空间按着他们所期望的，所表现的一个真实空间。

尽管别墅业主身份各异，想法不同，但有一点他们是相同的——开拓空间精神，提高生活空间品质，调剂生活情调。他们对空间的要求仅仅为使生活不再枯燥无味而创造了一种比较宽松浪漫休闲的生活空间。

因此在设计和策划他们的生活时，设计师必须从传统的构思中解放出来。无论空间尺度的大与小，拓宽空间，再造空间，塑造空间宽松休闲是第一位的。

因此在设计这个生活。

5.好的别墅怎么选 聊一聊别墅的一些基础知识

先说独栋别墅。这个厉害了，独门独院的，上有独立空间，下面是独立花园，院子大的还能建个假山、喷泉、游泳池、另外私密性比较好，独立式的住宅，一般独栋别墅房屋周围都有面积较大的绿地、院落，市场价格较高，定位肯定是高端品质。然后就是联排别墅。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的住宅形式，通常是几座二三层小楼连接在一起，每户也是独门独院，除地下室外，还设有一到两个车位，单套面积一般在250平左右。再就是叠拼别墅。就是多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成的，最下层有花园，最上层有阁楼，一般是四层，叠下有半地下室。还有一种叫双拼别墅。是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，很多开发商打着送地下室和送阁楼的招牌卖房子，咱们下面简单估算一下这种房子的附加值。

按照建筑面积计算规则，层高低于2.2米的地下室不算入销售面积中，此类地下室可以以一般的土地价格来计算，每平方的土建成本在1000-5000左右，部分楼盘赠送的地下室层高一般在2.2-3米不等，以1.5万/平方米为下线，半价为上限来计算，依照具体的层高，采光，面积和功能布局的合理性左右浮动。

露台是很多朋友喜欢的，所以开发商刻意加大露台面积来增加业主的生活乐趣，吸引客户的眼球，露台通常超过20平方米的露台以半价为上限，超过的价格浮动程度是根据建筑标准来决定的。

花园的具体价值是很难估算的，一般附送的花园大概在50平方左右，从个人观点来看，如果只用草皮，草皮成本大概在5-35元/平方米，如果花园有设计，整体绿化的成本，大概在90-160元/平方米左右，朋友们可以粗略计算。

6.史上最全别墅风水知识有哪些

通常来说，金、土、水三种建筑是比较适合居住的。

那么什么样外观的建筑物是属于金、土、水的呢？一般棱角分明、方正、比例适中的大楼为金形建筑，金代表富贵、稳定和健康，比较适合居住。厚实而宽广、楼层又较矮的就属于土形建筑，土形旺财、旺官和旺人丁，但由于土形发展较缓，更适合老年人居住。

圆中带方、或是外观呈曲线形的楼盘就属于水形建筑，水代表了偏财、享受和桃花，因此水形建筑比较适合想求偏财、做生意或是想旺桃花的人居住，求官的人就不适合了。房屋的大门正对一条很陡的山坡，那便不应选作居所，因为不单家财泄漏，而且还会家人离散，一去不回。

一般来说，斜坡上的房屋易漏财，而斜坡下的房屋则易损丁。房屋位于急冲而下的斜坡底，因煞气太急太劲，往往会导致人口伤亡。

庭院前院为“财”，庭院应清洁，不重豪华美观，有适量之花木，但不可太多太杂。庭院地面不应有青苔湿气。

白虎方不可种高大树（伤女人、小孩），不要有花架（白虎动、琐碎事多）。 正中央不要有大石头（腹中暗疾，瘤或癌，小孩变坏）。

少放废弃秽物（家中不平安），少放乱石或沙石，少放木头屑物。勿放石磨或石臼之物（影响身体、事业、家运）。

庭院右方不可安装马达或震动机器（例洗衣机会影响呼吸困难、心脏病），庭院右方不可建厕所、仓库（谓之虎拳，小孩不听话）。

7.别墅设计要学哪些知识

别墅设计的必学知识： 智能系统，水电设计先行 近年来，先进的电子产品即智能家居系统在家庭装修中的应用越来越广泛，包括有电子安防系统、中央控制系统、中央空调系统、视频音频系统（背景音响系统）、远程监视系统、中央净水系统等等，这些智能系统可以让别墅业主居家更舒适。

而这些智能化系统大多数在水电施工时就必须一同预埋布线，有些还须专业技术人员现场指导施工，因此，别墅业主要享受这些先进的电子产品，就应该从设计之初加以考虑。 专线专用加大管径 对于别墅装修来说，由于面积大，空间穿插交错复杂，那就要注意主光源、辅助光源、艺术点光源的合理配置，加上强电、弱电两个系统的协调与统一考虑，以及照明度的计算、插座开关的分配、照明的分组，特别是楼层间照明的双回路控制等，所有这些专业配置，必须要以较高专业水准的标准来设计和施工，才能确保万无一失。

底层地面注重防潮 别墅一层通常与地面直接相连，有的还有地下车库或地下室。底层一定要考虑到防水、防潮处理。

专业人士称，在这方面宁可矫枉过正，也不能掉以轻心。 别墅业主通常都比较重视底层的防潮处理，但是对于应当如何做却缺乏经验。

他建议别墅业主在装修之前最好先了解清楚别墅开发商在建筑别墅时基层做了哪些防潮防水处理，如果只是一般的处理，别墅业主一定要在装修时另加处理。有条件的业主，可以沿别墅建筑的墙基挖开，从外墙开始做防水处理。

如果只能在室内做防潮处理，可以在一层地面做些干燥处理，例如在地面铺些煤渣、碎石、沥青等，以阻隔水气侵蚀。墙面则可用双层墙面做法，在两层墙体中间放些炭等吸收水气。

如果别墅业主有地下室，地下室的做法则需要更加慎重，地下室的墙壁和地面都要用标号较高的混凝土来浇灌。地下室地面还要另行处理，可铺上沥青、油毛毡等，有条件可再在墙地做上防水处理，然后在此基础上进行装修。

8.山地别墅的基础知识

山地别墅是指依托山地优势资源，尽量保持山地原生态植被，结合山地地貌特征设计建筑布局，使建筑物与山地自然景观相协调的一种别墅产品。相比于平地别墅，山地别墅具有户户有景、采光优良、视野开阔等众多优势，成为高端精英人士非常推崇的一种居住模式。

山地别墅的特点：

1、山地别墅带来的是一种健康的生活方式。一般都是坐落在群山怀抱、水声潺潺的峡谷、山间。所选地域要求空气含氧量充足，水质好，植被丰茂，视野开阔。

2、山地别墅的供应量比较小。在施工方面，要求最大可能的保护原有山体形态和自然植被。不能有大型机械进入，大部分用人工去雕琢。在使用现代工业材料的同时更加强调自然材料的运用。

3、山地别墅在总体规划上打破现代别墅排列式的布局，没有固定的楼间距，让所有的建筑按照不同的地势、落差、和自然景观存在，依着自然元素而栖。

4、山地别墅要融入到环境中：摒弃了更多的人工景观，如喷泉、人工湖、公共花园等等，以及传统的围墙式的庭院，使建筑坐落在自然的环境中，拥有整体、优美的天然环境。

5、山地别墅在设计创意上是生长型建筑。先有环境，再有建筑。在建筑结构、布局、景观朝向上都结合自然地势。要求设计师在设计上结合模拟自然景观。

9.别墅庭院设计的基本常识有什么

目前的别墅庭园设计范围通常指建在环境优美的地带、供人居住和休憩的独户住宅，一般由起居室、餐厅、厨房、书房、卧室 、卫生间等几部分组成，面积不大但能包容日常生活的基本内容并具有一定的舒适性，配套的庭园也具有其自身的特点。

一般的别墅绿化环境都包含私人庭院和公共绿地两部分，两者相辅相成，缺一不可。房地产商既要做好公共绿地的维护，也要引导、协助业主做好私人庭院绿化，才能使整个社区形成生态化的优良环境。

别墅庭院是属于业主个人的私有空间，业主可根据自己喜爱，在其中布置各种园林绿化植物或小品。 这里有两个注意点，一是要耐看，且因面积不大，草种不可太粗放（如高羊茅），而致费工且不雅；二是要有排水坡度，一般以排向住宅建筑的四周为宜，这样建筑地势较高耸，立面效果好，少数排向住宅建筑的沿外墙明沟，这样虽然直接但对整体环境不利。

部分的庭院并没有特别的界限，显得很开畅自然，而在后庭院则有明确分隔，强调私密性，作室内活动的室外延伸。现在作为围墙把整个庭院封闭起来的做法，越来越少，反映人们开放、外向的心理和社会的进步。

如果以绿化作为分隔，要考虑植物无毒、不要带刺，有比较整齐的外型，同时因所需数量较多，。